Por qué la obra nueva en República Dominicana es la mejor forma de diversificar para un agente inmobiliario español
República Dominicana es el mercado del Caribe que más encaja con la cartera de un agente español. Recibió un récord de 11,68 millones de visitantes en 2025, sus apartamentos nuevos en Punta Cana se revalorizaron un 13,7 % en un año y la rentabilidad bruta por alquiler supera el 9 %, según
República Dominicana es el mercado del Caribe que más encaja con la cartera de un agente español. Recibió un récord de 11,68 millones de visitantes en 2025, sus apartamentos nuevos en Punta Cana se revalorizaron un 13,7 % en un año y la rentabilidad bruta por alquiler supera el 9 %, según Global Property Guide. Además, se vende en español, en dólares y a compradores que el agente ya tiene cerca.
El mercado español de obra nueva vive un gran momento, pero depender de un solo país tiene un coste: cuando un cliente busca otra cosa —sol todo el año, un ticket de entrada distinto, rentabilidad en dólares—, el agente que no tiene producto lo pierde. Diversificar no significa abandonar España, sino añadir un segundo mercado que complemente al primero.
Este análisis explica con datos oficiales por qué República Dominicana es ese segundo mercado: el motor turístico y económico, el comprador que ya existe en España, las zonas con más recorrido, el marco legal y fiscal (incluida la Ley CONFOTUR y la reforma de 2026) y cómo puede una agencia española vender obra nueva dominicana sin abrir oficina en el Caribe.
El mercado dominicano de obra nueva en cifras (2025-2026)
Diez indicadores que resumen por qué el mercado dominicano atrae capital internacional.
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Visitantes en 2025 | 11.676.901, récord histórico | Presidencia de la República Dominicana |
| Turistas residentes en España, 2025 | 133.239, segundo emisor europeo | BCRD y Mitur (vía Acento) |
| Inversión extranjera directa, 2025 | 5.032 millones de dólares (+11,3 %) | BCRD (vía Acento) |
| Peso del sector inmobiliario en la IED | 15,7 % | BCRD (vía Acento) |
| Calificación soberana | BB, perspectiva estable (antes BB-), noviembre de 2026 | Fitch Ratings (vía El Inmobiliario) |
| Crecimiento del PIB previsto en 2026 | 4,5 % | Fitch Ratings |
| Precio de apartamentos nuevos en Punta Cana, 3T 2026 | 2.643 $/m², +13,7 % interanual | Global Property Guide (vía El Inmobiliario) |
| Revalorización en Punta Cana desde el 3T 2023 | +37 % | Global Property Guide |
| Rentabilidad bruta por alquiler, 3T 2026 | 9,07 % en Punta Cana-Bávaro y 9,35 % en Santo Domingo | Global Property Guide |
| Residentes en España nacidos en República Dominicana | 207.135 (1 de enero de 2025) | INE (vía Diario Libre) |
Las rentabilidades de Global Property Guide son brutas, calculadas sobre precios de anuncio y antes de impuestos, mantenimiento y periodos vacíos.
Turismo e inversión: el motor de la obra nueva dominicana
El turismo es la demanda que llena la obra nueva dominicana, y no deja de crecer. El país cerró 2025 con 11.676.901 visitantes, entre turistas por vía aérea y cruceristas, la cifra más alta de su historia (Presidencia). El Gobierno se ha marcado como objetivo duplicar esa cifra hasta los 20 millones de forma planificada en los próximos años (EFE, vía Swissinfo).
Por origen, Norteamérica aportó el 51,5 % de los no residentes en 2025, Sudamérica el 15,6 % y Europa el 10,3 % (Acento). Es un dato relevante para el agente español: el comprador dominicano no es solo europeo, y una agencia con red internacional puede trabajar varias bolsas de demanda a la vez.
La inversión extranjera confía en el país
La inversión extranjera directa alcanzó 5.032 millones de dólares en 2025, un 11,3 % más que en 2024, y el sector inmobiliario concentró el 15,7 % del total. El Banco Central vincula ese crecimiento al impulso del turismo (Acento).
En noviembre de 2026, Fitch Ratings elevó la calificación soberana de BB- a BB con perspectiva estable y subió su previsión de crecimiento para 2026 del 3,5 % al 4,5 %, apoyada en el turismo, las exportaciones y la construcción (El Inmobiliario). Para un comprador europeo, esa mejora reduce la percepción de riesgo país.
Precios al alza y rentabilidad en dólares
El precio medio de los apartamentos nuevos en Punta Cana alcanzó 2.643 $/m² en el tercer trimestre de 2026, un 13,7 % más que un año antes y un 37 % más que en el tercer trimestre de 2023. La rentabilidad bruta media por alquiler en el país subió al 9,21 %, con un 9,07 % en Punta Cana-Bávaro (Global Property Guide, vía El Inmobiliario).
El último trimestre también trajo una leve corrección trimestral (-0,1 % en Punta Cana), señal de un mercado que madura sin perder su tendencia de fondo.
Por qué encaja en la cartera de un agente español
El agente español no necesita buscar compradores nuevos para vender República Dominicana: muchos ya están en su entorno. Lo que le falta, normalmente, es acceso ordenado al producto y a alguien de confianza que cierre en destino.
Tres bolsas de compradores que ya están en España
1. El inversor y el vacacional español. España fue el segundo emisor europeo de turistas hacia República Dominicana en 2025, con 133.239 visitantes, solo por detrás de Reino Unido (Acento). Además, cerca del 45 % de la planta hotelera dominicana es de propiedad española (Forbes Travel), lo que hace del destino una marca muy conocida en España.
2. La diáspora dominicana en España. En España residen 207.135 personas nacidas en República Dominicana (Diario Libre), y el país concentra la mayor parte de la comunidad dominicana en Europa (elDinero). El propio Gobierno dominicano impulsa programas para facilitar que la diáspora compre vivienda a distancia (El Inmobiliario).
3. El cliente europeo o latinoamericano de la agencia. El comprador que hoy busca costa en España puede estar abierto a una segunda vivienda en el Caribe con rentabilidad en dólares.
España y República Dominicana, dos mercados que se complementan
| Para el agente | España (costa) | República Dominicana (costa) |
|---|---|---|
| Moneda de la operación | Euro | Dólar estadounidense, habitualmente |
| Rentabilidad bruta de referencia | Variable según zona, con el alquiler turístico cada vez más regulado | 9,07 % en Punta Cana-Bávaro (GPG, 3T 2026) |
| Comprador principal | Europeo del norte y del centro | Norteamericano, latinoamericano y europeo |
| Temporada alta turística | Verano | Invierno europeo |
| Impuestos de compra de obra nueva | 10 % de IVA + AJD | 3 % de transferencia, exento en proyectos CONFOTUR |
| Idioma de la operación | Español | Español |
La combinación es especialmente útil para retener al cliente: si una promoción en Alicante no encaja con lo que busca, el agente puede ofrecerle una alternativa en Punta Cana en lugar de perderlo.
Las zonas con más recorrido para la obra nueva dominicana
La costa este, con Punta Cana como epicentro, concentra la mayor parte de la demanda internacional, pero el norte y la península de Samaná ganan peso entre el comprador europeo que busca un entorno menos masificado.
| Zona | Perfil del producto | Perfil del comprador |
|---|---|---|
| Punta Cana y Bávaro (La Altagracia) | Apartamentos y villas en complejos con piscina, golf y playa; el mercado más líquido del país | Inversor vacacional norteamericano, europeo y latinoamericano |
| Cap Cana | Producto de lujo con marina y campos de golf | Comprador de alto poder adquisitivo |
| Uvero Alto y Miches | Destino emergente al norte de Punta Cana, con nuevas aperturas hoteleras | Inversor que busca precio de entrada y revalorización |
| Samaná y Las Terrenas | Playas vírgenes y ambiente más tranquilo | Comprador europeo, con fuerte presencia francesa e italiana |
| Puerto Plata, Sosúa y Cabarete | Costa norte, residencial y deportes acuáticos | Residente de larga estancia y jubilado |
| La Romana y Casa de Campo | Residencial de alto nivel junto a uno de los grandes complejos del Caribe | Segunda residencia de lujo |
| Santo Domingo | Torres residenciales urbanas; rentabilidad bruta del 9,35 % | Diáspora, ejecutivos y comprador local |
Punta Cana frente a Santo Domingo
En el tercer trimestre de 2026, el metro cuadrado de los apartamentos nuevos costaba de media 2.643 $ en Punta Cana y 2.313 $ en Santo Domingo. En dos años, Punta Cana se ha revalorizado un 25 % frente al 4,3 % de la capital (Global Property Guide, vía El Inmobiliario). Para el comprador internacional que busca segunda residencia y alquiler vacacional, la costa sigue siendo la prioridad.
Marco legal y fiscal: CONFOTUR, propiedad extranjera y la reforma de 2026
Un extranjero puede comprar vivienda en República Dominicana a su nombre, con los mismos derechos que un nacional. La Ley 16-95 de Inversión Extranjera y la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico son las dos normas que sostienen ese marco, como recoge el propio Ministerio de Turismo (El Inmobiliario).
La Ley CONFOTUR, el gran argumento de venta
Los proyectos aprobados por el Consejo de Fomento Turístico (CONFOTUR) ofrecen al primer comprador dos ventajas directas:
- Exención del impuesto de transferencia del 3 % en la primera compra.
- Exención del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario (IPI), del 1 % anual sobre el valor que supera el mínimo exento, durante el periodo de beneficio del proyecto, de hasta 15 años.
Ambas se aplican solo si el proyecto tiene la clasificación CONFOTUR vigente (El Inmobiliario). Por eso, el agente debe confirmar ese dato con la desarrolladora —como se llama allí a las promotoras— antes de presentarlo al cliente.
Lo que cambia con la Ley 30-26
El 18 de junio de 2026 se promulgó la Ley 30-26, una reforma fiscal con efectos directos en el sector inmobiliario (El Inmobiliario):
| Medida | Efecto | Desde |
|---|---|---|
| Ganancias de capital en la venta de inmuebles por personas físicas | Impuesto único del 10 % | 18 de junio de 2026 |
| Impuesto del 2 % sobre operaciones inmobiliarias (registro de hipotecas) | Baja al 1 % y después desaparece | 1 % en 2027 y 0 % desde 2028 |
| Impuesto de transferencia del 3 % | Sin cambios | — |
| Beneficios de la Ley 158-01 (CONFOTUR) | No se derogan; nueva prohibición de acumular dos regímenes de incentivos sobre la misma operación | 18 de junio de 2026 |
La reforma no toca la ventaja CONFOTUR del comprador y abarata la financiación hipotecaria a partir de 2027. El impuesto a la plusvalía sí debe incluirse en el cálculo de rentabilidad del inversor que piensa revender.
Esta información es general. Cada operación debe revisarla un abogado o asesor fiscal colegiado en República Dominicana.
Riesgos de vender obra nueva en República Dominicana y cómo gestionarlos
El principal riesgo para el agente español no es el mercado, sino trabajar con información incompleta a casi 7.000 kilómetros. Estos son los puntos que conviene controlar en cada operación.
| Riesgo | Cómo se gestiona |
|---|---|
| Solidez de la desarrolladora y del proyecto | Trabajar solo con desarrolladoras con licencia confirmada, historial de entregas y proyecto comercializable |
| Título de la propiedad | Verificar con un abogado local que el terreno cuenta con certificado de título y deslinde registrados |
| Protección del dinero entregado sobre plano | Priorizar proyectos estructurados mediante fideicomiso inmobiliario (Ley 189-11) y pagos ligados al avance de obra |
| Clasificación CONFOTUR | Pedir el documento de clasificación vigente antes de prometer la exención al cliente |
| Tipo de cambio euro-dólar | Explicar al comprador europeo que el precio, los pagos y las rentas suelen estar en dólares |
| Huracanes y seguros | Exigir construcción conforme a normativa sísmica y ciclónica y contratar seguro desde la entrega |
| Menor peso del turista europeo | Apoyarse en la demanda norteamericana y latinoamericana, que hoy concentra dos tercios de los visitantes no residentes |
| Fiscalidad de la comisión transfronteriza | Revisar con un asesor cómo tributa en España y en República Dominicana la comisión cobrada desde el extranjero |
La mayoría de estos riesgos se reducen con un mismo movimiento: contar con un socio local que conozca a las desarrolladoras, haga la visita y lleve el cierre.
Cómo vender obra nueva dominicana desde España: Habihub
La forma más eficiente de añadir República Dominicana a la cartera es acceder a un catálogo ya seleccionado y a un agente local que cierre en destino. Ese es el modelo de Habihub, la MLS internacional de obra nueva que hoy conecta a más de 1.170 agentes con 551 desarrolladoras de España, Portugal y Georgia, y que está incorporando República Dominicana como su siguiente mercado.
Qué ofrece el catálogo de República Dominicana
Según la página del mercado, el catálogo dominicano se centra en Punta Cana, Santo Domingo y Samaná, y aplica el mismo criterio que el resto de mercados de la plataforma: solo desarrolladoras con licencia confirmada y proyectos comercializables. Cada promoción llega con lo que el agente necesita para vender a distancia:
- Precio y disponibilidad sincronizados con la desarrolladora.
- La comisión visible antes de ofrecer la vivienda.
- Fotos, planos y dossiers sin marca de agua, listos para el cliente y para la web de la agencia.
- Feed XML para conectar el catálogo a la web o al CRM.
Dos formas de vender desde España
| Venta directa | Con el Sales Service | |
|---|---|---|
| Quién capta al comprador | La agencia española | La agencia española |
| Quién hace la visita y el cierre | La agencia, con la desarrolladora | Un agente local de confianza en República Dominicana |
| Viajes necesarios | Los que requiera la operación | Ninguno |
| Comisión para la agencia española | La indicada en la ficha de cada promoción | Hasta el 45 % de la comisión |
Con el Sales Service, la agencia envía el comprador desde la plataforma desde el primer día, el agente local lleva visita, reserva, documentación y firma, y la agencia sigue cada paso sin asumir el riesgo del cierre.
El acceso a los mercados de Habihub cuesta desde 50 € al mes, sin permanencia (Precios). Y una agencia que ya trabaja la obra nueva española con Habihub suma República Dominicana desde el mismo panel, con el mismo flujo de trabajo.
Las agencias que quieran ser de las primeras en acceder al catálogo dominicano pueden dejar sus datos en la página del mercado para recibir aviso de la apertura.
Fuentes
- Presidencia de la República Dominicana · Récord de 11.676.901 visitantes en 2025
- BCRD y Ministerio de Turismo · Llegadas desde Europa en 2025 (vía Acento)
- BCRD y Ministerio de Turismo · Llegadas por región en 2025 (vía Acento)
- BCRD · Inversión extranjera directa 2025 (vía Acento)
- Fitch Ratings · Mejora de la calificación a BB (vía El Inmobiliario)
- Global Property Guide · Precios y rentabilidad, 3T 2026 (vía El Inmobiliario)
- Ley 30-26 · Guía para el sector inmobiliario (El Inmobiliario)
- Ley 158-01 CONFOTUR · Guía para inversionistas (El Inmobiliario)
- Inversión extranjera y marco legal, Ley 16-95 (El Inmobiliario)
- INE · Residentes nacidos en República Dominicana (vía Diario Libre)
- Forbes Travel · España en el turismo dominicano
- EFE · Objetivo de 20 millones de turistas (vía Swissinfo)
- Habihub · Mercado República Dominicana, Sales Service y Precios
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Preguntas frecuentes
¿Puede un español comprar una vivienda en República Dominicana?
Sí. Los extranjeros pueden comprar vivienda a su nombre con los mismos derechos que un dominicano, sin necesidad de residencia, al amparo de la Ley 16-95 de Inversión Extranjera.
¿Qué es la Ley CONFOTUR y qué ventajas tiene para el comprador?
Es la Ley 158-01 de Fomento al Desarrollo Turístico. En los proyectos aprobados, el primer comprador no paga el impuesto de transferencia del 3 % y queda exento del Impuesto al Patrimonio Inmobiliario durante el periodo de beneficio, de hasta 15 años.
¿Qué impuestos se pagan al comprar vivienda en República Dominicana?
Con carácter general, el impuesto de transferencia del 3 % sobre el valor del inmueble y, cada año, el IPI del 1 % sobre el valor que supera el mínimo exento. En proyectos CONFOTUR ambos están exentos durante el periodo de beneficio.
¿Qué cambió con la Ley 30-26 de 2026?
Desde el 18 de junio de 2026, las ganancias de capital en la venta de inmuebles por personas físicas tributan un 10 %. El impuesto del 2 % sobre operaciones hipotecarias baja al 1 % en 2027 y desaparece en 2028. El 3 % de transferencia y los beneficios CONFOTUR se mantienen.
¿Qué rentabilidad tiene el alquiler en Punta Cana?
Según Global Property Guide, la rentabilidad bruta media en Punta Cana-Bávaro fue del 9,07 % en el tercer trimestre de 2026, y del 9,35 % en Santo Domingo. Son cifras brutas, antes de gastos e impuestos.
¿Cuántos turistas recibe República Dominicana?
11.676.901 visitantes en 2025, récord histórico, sumando turistas por vía aérea y cruceristas, según el Ministerio de Turismo.
¿Cómo puede una agencia española vender obra nueva en República Dominicana sin viajar?
A través de una plataforma como Habihub: la agencia accede al catálogo de desarrolladoras seleccionadas y, con el Sales Service, envía al comprador a un agente local que hace la visita, la reserva y la firma. La agencia que envía al cliente recibe hasta el 45 % de la comisión.
