Por qué el mercado portugués de obra nueva sigue siendo una de las grandes oportunidades de Europa para el agente inmobiliario
Portugal vendió en 2025 más viviendas que nunca y a los precios más altos de su historia. Según el Instituto Nacional de Estatística (INE), se cerraron 169.812 compraventas, un récord, y los precios subieron un 17,6 % de media anual. En el segundo trimestre de 2026 la subida interanual aún
Portugal vendió en 2025 más viviendas que nunca y a los precios más altos de su historia. Según el Instituto Nacional de Estatística (INE), se cerraron 169.812 compraventas, un récord, y los precios subieron un 17,6 % de media anual. En el segundo trimestre de 2026 la subida interanual aún era del 16,5 %.
Al mismo tiempo, 2026 ha cambiado las reglas para el comprador internacional. Desde el 25 de mayo, quien compra vivienda sin ser residente fiscal paga un IMT fijo del 7,5 %, salvo excepciones. Y el perfil del comprador extranjero ya había girado: crece el que se instala en el país y cae el que compra desde fuera.
Para el agente inmobiliario, la lectura es clara. Portugal sigue siendo un mercado con escasez de vivienda nueva, demanda internacional y tickets altos, pero hay que saber a qué comprador dirigirse y cómo explicarle la nueva fiscalidad. Este análisis reúne los datos oficiales, las zonas clave, el marco legal tras el fin del NHR y de la Golden Visa inmobiliaria, y cómo acceder hoy a la obra nueva portuguesa desde cualquier país.
El mercado portugués de obra nueva en cifras (2025-2026)
Once indicadores oficiales para entender el momento del mercado.
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Viviendas vendidas en 2025 | 169.812, récord de la serie | INE (vía idealista.pt) |
| Subida media de precios en 2025 | +17,6 %, la mayor desde 2009 | INE (vía idealista.pt) |
| Subida interanual de precios, 2T 2026 | +16,5 % | INE (vía ComparaJá) |
| Precio mediano de venta, 2T 2026 | 2.445 €/m² (+18,4 %) | INE (vía Sábado) |
| Viviendas nuevas vendidas en 2025 | 33.567 (+5,3 %), por 10.700 millones de euros (+13 %) | INE (vía idealista.pt) |
| Precio mediano de la vivienda nueva en Lisboa, 2T 2026 | 6.434 €/m², frente a 5.030 €/m² de la usada | INE (vía Forbes Portugal) |
| Compras por ciudadanos extranjeros en 2025 | 41.086 (+6,6 %) | INE (vía The Portugal News) |
| Compras por no residentes fiscales en 2025 | 8.471 (-13,3 %), por 3.400 millones de euros | INE (vía Barlavento) |
| Precio medio pagado en 2025 | 234.120 € (residente en Portugal), 335.640 € (residente en la UE), 470.277 € (resto del mundo) | INE (vía idealista.pt) |
| Déficit de vivienda estimado | ~300.000 viviendas | Banco de España, Informe Anual 2025 (vía Euronews) |
| Turistas no residentes en 2025 | 29,9 millones (+3,3 %); España aporta el 23,8 % | INE (vía ECO) |
Precios récord y escasez de vivienda nueva
En Portugal la vivienda nueva es un bien escaso y se paga con prima. Entre julio de 2025 y junio de 2026, en 22 de los 24 municipios con más de 100.000 habitantes el precio mediano de la vivienda nueva superó al de la usada (INE, vía Sábado). En Lisboa, la diferencia alcanza los 1.404 €/m².
El origen es estructural. El Banco de España sitúa a España y Portugal entre las economías europeas donde la producción de vivienda nueva ha crecido menos en relación con el aumento de hogares, con un déficit estimado de unas 300.000 viviendas en el caso portugués (Euronews).
El valor crece más que el número de operaciones
En 2025 se vendieron 33.567 viviendas nuevas, un 5,3 % más que en 2024, por 10.700 millones de euros, un 13 % más (idealista.pt). En 2026, el número de operaciones se ha moderado mientras los precios siguen subiendo: el mercado se vuelve más selectivo, no más débil.
La respuesta del Gobierno: IVA del 6 % para construir
El Decreto-Lei 97/2026, publicado el 20 de mayo, rebaja del 23 % al 6 % el IVA de la construcción y rehabilitación de viviendas destinadas a residencia permanente con precio de venta de hasta 660.982 €, o al alquiler con rentas de hasta 2.300 € al mes (Doutor Finanças). Se aplica a proyectos iniciados entre el 25 de septiembre de 2025 y el 31 de diciembre de 2029.
Para el agente, la medida anticipa más promociones de precio medio en los próximos años, pensadas para quien vive en Portugal o va a instalarse allí.
El comprador extranjero en Portugal: el que se instala gana peso
Los extranjeros compraron 41.086 viviendas en Portugal en 2025, un 6,6 % más que en 2024, pero el crecimiento lo explica quien ya vive en el país. De esas compras, 34.834 las hicieron extranjeros con domicilio fiscal en Portugal (+11,4 %), mientras que las compras desde fuera bajaron por tercer año consecutivo (The Portugal News).
Quién compra
- Brasileños, la nacionalidad extranjera más activa, con 9.808 compras en 2025 (+27,5 %).
- Británicos y estadounidenses, los que más pagan: 512.585 € y 479.403 € de media, más del 120 % por encima del comprador portugués.
- Compradores con residencia fiscal fuera de Portugal: 8.471 operaciones en 2025 (-13,3 %), 4.416 desde la UE y 4.055 desde fuera (idealista.pt).
El ticket es el gran argumento comercial: el residente en la UE pagó de media 335.640 € y el del resto del mundo, 470.277 €, frente a los 234.120 € del residente en Portugal. Cada operación internacional vale bastante más para la agencia.
El turismo como puerta de entrada
Portugal recibió 29,9 millones de turistas no residentes en 2025, con España como primer mercado emisor (23,8 %) y Estados Unidos creciendo un 6,9 % (ECO, The Portugal News). Las pernoctaciones de no residentes se concentran en el Algarve (28,1 %) y la Gran Lisboa (28,0 %) (Postal).
Para una agencia española, el dato del turismo tiene una lectura directa: sus propios clientes ya viajan a Portugal y conocen el destino.
Las zonas clave de la obra nueva en Portugal
Lisboa y su área metropolitana marcan el techo de precios, el Algarve concentra la demanda vacacional y la franja costera del centro es la que más se revaloriza. En el segundo trimestre de 2026, las mayores subidas interanuales se dieron en Médio Tejo (25,4 %), Oeste (24,0 %) y la Península de Setúbal (22,2 %), según el INE (Sábado).
| Zona | Dato de referencia | Perfil del comprador |
|---|---|---|
| Lisboa | Vivienda nueva a 6.434 €/m² (mediana, 2T 2026) | Comprador internacional de alto poder adquisitivo y profesional que se instala |
| Cascais y Oeiras | Cascais, 5.260 €/m² en vivienda nueva | Familias internacionales y residencia principal de lujo |
| Oporto y Matosinhos | Matosinhos, entre las mayores aceleraciones de precio del trimestre | Inversor que busca un precio de entrada inferior a Lisboa |
| Algarve | 28,1 % de las pernoctaciones de no residentes | Segunda residencia europea, golf y jubilados del norte de Europa |
| Silver Coast (región Oeste) | +24,0 % interanual | Comprador que busca costa a menor precio y cerca de Lisboa |
| Península de Setúbal | +22,2 % interanual | Segunda residencia premium y teletrabajadores |
| Madeira | 2,5 millones de huéspedes en 2025 (+8,9 %) | Residente internacional y alquiler vacacional |
Fuentes: INE, estadísticas de precios a nivel local del 2T 2026 (vía Forbes Portugal y Sábado); INE, turismo 2025; DREM Madeira.
Marco legal y fiscal tras el fin del NHR y los cambios del Golden Visa
Un extranjero puede comprar vivienda en Portugal sin restricciones por nacionalidad, pero desde 2026 la fiscalidad depende mucho de dónde tenga su residencia fiscal. La compra de vivienda, nueva o usada, tributa por el IMT y el Imposto do Selo, no por IVA.
El IMT del 7,5 % para no residentes
Desde el 25 de mayo de 2026, la compra de vivienda por un comprador sin residencia fiscal en Portugal tributa a un tipo fijo de IMT del 7,5 %, sin las reducciones de la escala progresiva (Ordem dos Contabilistas Certificados). El criterio es la residencia fiscal, no la nacionalidad: afecta también a portugueses emigrados (DECO Proteste).
Hay dos excepciones clave, que el agente debe conocer porque cambian la conversación comercial (Doutor Finanças):
1. El comprador que se convierte en residente fiscal en Portugal en los dos años siguientes a la compra.
2. El no residente que destina la vivienda al alquiler habitacional con renta moderada (hasta 2.300 € al mes), arrendada en los seis meses siguientes y durante al menos 36 meses en los cinco primeros años.
En otras palabras, la medida penaliza la vivienda vacía, no al comprador internacional que se instala o alquila a largo plazo. En viviendas de precio muy alto la diferencia también se reduce, porque la escala general ya alcanza el 7,5 % en los tramos superiores.
Golden Visa, NHR e IFICI: qué queda en 2026
| Régimen | Situación en 2026 |
|---|---|
| Golden Visa por compra de vivienda | Eliminada desde octubre de 2023 (Lei 56/2023, Mais Habitação) |
| Golden Visa por inversión en fondos | Sigue vigente, desde 500.000 € en fondos regulados por la CMVM |
| Régimen de Residente No Habitual (NHR) | Cerrado a nuevos solicitantes desde 2024 |
| IFICI (conocido como NHR 2.0) | Tipo del 20 % durante 10 años para profesiones cualificadas de investigación, innovación y tecnología |
Fuentes: CRN Contabilidade, Armenian Lawyer.
Esta información es general y debe revisarla un abogado o asesor fiscal en Portugal antes de cada operación.
Riesgos del mercado portugués y cómo gestionarlos
El mercado portugués exige más asesoramiento que hace tres años, y eso favorece al agente profesional frente al intermediario ocasional.
| Riesgo | Cómo se gestiona |
|---|---|
| IMT del 7,5 % para no residentes | Identificar desde el inicio si el comprador va a residir en Portugal o a alquilar a largo plazo, y calcular el impuesto con un asesor antes de la reserva |
| Precios en máximos y operaciones a la baja | Ampliar el radio a zonas con recorrido, como la región Oeste o la Península de Setúbal, y trabajar el ticket medio |
| Plazos de residencia para extranjeros | Avisar de que los trámites ante la AIMA pueden alargarse durante meses y coordinar la compra con el calendario del visado |
| Regulación del alojamiento local | Comprobar la normativa municipal antes de vender una vivienda como inversión vacacional |
| Pocas promociones disponibles por zona | Trabajar con un catálogo agregado de varias promotoras en lugar de depender de una sola |
| Retrasos de obra | Priorizar promotoras con licencia confirmada e historial de entregas |
El nuevo IMT también tiene una lectura positiva para quien sabe usarla: empuja el mercado hacia el comprador que se instala y hacia el inversor de alquiler residencial, dos perfiles más estables que la compra especulativa.
Cómo acceder a la obra nueva portuguesa como agente: Habihub
En un mercado con poca oferta nueva y repartida entre muchas promotoras, el agente que tiene todo el producto en una sola pantalla vende antes. Es el planteamiento de Habihub, la MLS internacional de obra nueva que reúne en un mismo catálogo España, Portugal y Georgia.
El catálogo de Portugal
Según los datos públicos de la plataforma en noviembre de 2026, el catálogo de obra nueva en Portugal suma 1.051 viviendas en 84 promociones activas de 33 promotores, en Lisboa, Oporto y el Algarve. Solo entran promotores con licencia confirmada y proyectos comercializables.
Cada promoción incluye precio y disponibilidad sincronizados con el promotor, la comisión visible antes de ofrecerla, fotos, planos y dossiers sin marca de agua, y un feed XML para la web y el CRM de la agencia.
Dos formas de vender Portugal
| Agencia en Portugal | Agencia fuera de Portugal | |
|---|---|---|
| Acceso al catálogo | Completo, con su zona al día | El mismo catálogo, con material para presentar a distancia |
| Quién hace visita y cierre | La propia agencia | Un agente local de confianza en Portugal |
| Comisión | 100 % para la agencia, vendiendo directo al promotor | Hasta el 45 % para la agencia que envía al comprador |
| Compradores de otros países | Con 12 meses en la plataforma, a través del Sales Service | Desde el primer día puede enviar compradores |
Para una agencia española, Portugal es el mercado adicional más natural: su cliente ya viaja allí, la cercanía cultural facilita la venta y se añade desde el mismo panel por 40 € al mes como mercado adicional, sin permanencia (Precios). Con el Sales Service, el agente local se encarga de la visita, la parte legal y la firma.
Cualquier agencia puede solicitar una demo de 30 minutos para ver el catálogo portugués con producto real.
Fuentes
- INE · Mercado de vivienda 2025: ventas, precios y obra nueva (vía idealista.pt)
- INE · Compradores con domicilio fiscal fuera de Portugal en 2025 (vía idealista.pt)
- INE · Compras por extranjeros en 2025 (vía The Portugal News)
- INE · Datos anuales de 2025 (vía Barlavento)
- INE · Índice de Precios de la Vivienda, 2T 2026 (vía ComparaJá)
- INE · Precios a nivel local, 2T 2026 (vía Sábado)
- INE · Precios de vivienda nueva por municipio, 2T 2026 (vía Forbes Portugal)
- INE · Estadísticas del Turismo 2025 (vía ECO)
- Decreto-Lei 97/2026 · Resumen de medidas fiscales (Doutor Finanças)
- Ordem dos Contabilistas Certificados · IMT del 7,5 % para no residentes
- DECO Proteste · Quién paga el IMT agravado
- Banco de España, Informe Anual 2025 · Déficit de vivienda en Portugal (vía Euronews)
- CRN Contabilidade · Golden Visa 2026
- Habihub · Mercado Portugal, Sales Service y Precios
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto ha subido el precio de la vivienda en Portugal?
Un 17,6 % de media en 2025, la mayor subida desde 2009, y un 16,5 % interanual en el segundo trimestre de 2026, según el INE. El precio mediano de venta llegó a 2.445 €/m².
¿Qué es el IMT del 7,5 % para no residentes?
Es el tipo fijo del Impuesto Municipal sobre las Transmisiones Onerosas de Inmuebles que pagan, desde el 25 de mayo de 2026, los compradores de vivienda sin residencia fiscal en Portugal. No se aplica si el comprador pasa a ser residente fiscal en los dos años siguientes o si alquila la vivienda con renta moderada durante al menos 36 meses.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar obra nueva en Portugal?
El IMT, según la escala general o el tipo fijo del 7,5 % si no es residente fiscal, más el Imposto do Selo del 0,8 %. Después paga cada año el IMI municipal. La compra de vivienda no tributa por IVA.
¿Se puede obtener la Golden Visa comprando una vivienda en Portugal?
No. La vía inmobiliaria se eliminó en octubre de 2023. Hoy la Golden Visa se obtiene, sobre todo, invirtiendo 500.000 € en fondos regulados por la CMVM.
¿Sigue existiendo el régimen de Residente No Habitual (NHR)?
No para nuevos solicitantes desde 2024. Lo sustituyó el IFICI, un régimen del 20 % durante diez años reservado a profesiones cualificadas de investigación, innovación y tecnología.
¿Quién compra vivienda en Portugal?
En 2025, los extranjeros compraron 41.086 viviendas, con los brasileños como nacionalidad más activa. Británicos y estadounidenses son los que pagan los precios medios más altos, por encima de los 479.000 €.
¿Cómo puede una agencia española vender obra nueva en Portugal?
A través de una MLS de obra nueva como Habihub, que da acceso al catálogo portugués con disponibilidad al día y material sin marca de agua. Con el Sales Service, un agente local en Portugal hace la visita, la parte legal y el cierre, y la agencia que envía al cliente recibe hasta el 45 % de la comisión.
