Por qué el mercado español de obra nueva es la gran oportunidad del agente inmobiliario en 2027
España tiene más compradores que viviendas nuevas que venderles. El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. Los extranjeros firmaron más de 137.000 compraventas en 2025, según el Consejo General del Notariado. Y la vivienda nueva se encareci
España tiene más compradores que viviendas nuevas que venderles. El Banco de España estima un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas entre 2021 y 2025. Los extranjeros firmaron más de 137.000 compraventas en 2025, según el Consejo General del Notariado. Y la vivienda nueva se encareció un 7,4 % interanual en el segundo trimestre de 2026, según el INE.
Para un agente inmobiliario, esa combinación tiene una lectura directa. El producto escasea, el comprador internacional vuelve cada año y la comisión se defiende mejor cuando se vende algo que el cliente no encuentra en cualquier portal.
Este análisis reúne los datos oficiales más recientes del mercado español de obra nueva: dónde está la demanda, quién compra, qué zonas concentran al comprador extranjero, qué marco fiscal se aplica y qué riesgos conviene vigilar. Al final se explica cómo acceden hoy las agencias a miles de viviendas de obra nueva sin depender de una sola promotora.
El mercado español de obra nueva en cifras (2025-2026)
Estos son los diez indicadores que mejor resumen el momento del mercado, todos de fuentes oficiales o institucionales.
| Indicador | Dato | Fuente |
|---|---|---|
| Déficit acumulado de vivienda (2021-2025) | ~750.000 viviendas | Banco de España, Informe Anual 2025 |
| Déficit previsto en 2028 | Más de 1 millón de viviendas | Banco de España, previsiones oct. 2026 |
| Visados de obra nueva en 2025 | 139.016 viviendas (+8,8 %) | Ministerio de Transportes (vía Alimarket) |
| Precio de la vivienda nueva, 2T 2026 | +7,4 % interanual | INE, IPV |
| Compraventas de vivienda en 2025 | +11,5 % frente a 2024 | INE, ETDP |
| Compras de vivienda por extranjeros en 2025 | 137.784 (71.155 + 66.629 por semestre) | Notariado (vía HelpMyCash) y Notariado (vía Forbes) |
| Peso del comprador extranjero, 2.º semestre 2025 | 18,4 % de las compraventas | Notariado (vía Forbes) |
| Precio pagado por el no residente | 3.242 €/m², frente a 1.839 €/m² del comprador nacional | Notariado (vía Forbes) |
| Compras de extranjeros de 500.000 € o más | 12,22 % del total | Registradores, Anuario 2025 |
| Turistas internacionales en 2025 | 96,8 millones, récord histórico | INE, FRONTUR |
Notariado y Registradores miden en momentos distintos (firma de escritura frente a inscripción), por eso sus porcentajes de comprador extranjero no coinciden: el Notariado da un 18,4 % y los Registradores, un 13,82 %. Ambos confirman la misma tendencia.
Por qué falta obra nueva en España: el déficit que sostiene los precios
La oferta de vivienda nueva lleva años por detrás de la creación de hogares, y el hueco sigue creciendo. En su Informe Anual 2025, el Banco de España cifra en unas 750.000 las viviendas que harían falta para cubrir el desajuste acumulado entre 2021 y 2025, y concluye que la oferta residencial ha respondido de forma insuficiente al crecimiento de la demanda (Euronews).
El déficit no se reparte por igual. Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga concentran algo más de la mitad del desfase. Tres de esas seis provincias son mercados costeros donde el comprador internacional ya tiene un peso enorme.
La construcción crece, pero no lo suficiente
Los visados de dirección de obra para vivienda nueva sumaron 139.016 unidades en 2025, un 8,8 % más que en 2024, según el Ministerio de Transportes (Alimarket). Es la mejor cifra en más de quince años, pero sigue lejos del ritmo necesario. El propio Banco de España señala como frenos el solapamiento normativo entre administraciones, la lentitud del planeamiento urbanístico y la falta de mano de obra.
En octubre de 2026, el organismo mantuvo su previsión de que el déficit superará el millón de viviendas en 2028 (Artículo 14).
Qué significa para el agente
Cuando la oferta es rígida y la demanda sigue llegando, el producto nuevo se vende sobre plano y rota rápido. Eso tiene tres consecuencias prácticas para una agencia:
- Quien tiene acceso a más promociones, vende más. El cliente no compra la promoción que la agencia tiene en cartera, compra la que encaja con su presupuesto y su zona.
- La disponibilidad real es crítica. Ofrecer una vivienda ya vendida quema la confianza del comprador, sobre todo del extranjero, que decide a distancia.
- El margen se protege con información. Conocer precio, plazos de entrega y comisión antes de enseñar la vivienda permite priorizar las operaciones más rentables.
El comprador extranjero: casi una de cada cinco compraventas
Los extranjeros compraron 137.784 viviendas en España en 2025, según el Consejo General del Notariado. En el primer semestre firmaron 71.155 operaciones, la mejor cifra desde 2022 (HelpMyCash). En el segundo, 66.629, el 18,4 % del total del mercado (Forbes).
El segundo semestre trajo un matiz que conviene leer bien. Las compras de no residentes bajaron un 15,1 %, mientras que las de extranjeros que ya viven en España subieron un 3,3 % y rozaron máximos históricos. El comprador internacional no desaparece: cambia de perfil y una parte creciente compra después de instalarse.
Quién compra
Por nacionalidades, en el segundo semestre de 2025 lideraron Reino Unido (7,8 % de las compras de extranjeros), Marruecos (7,7 %), Italia (6,6 %), Alemania (6,5 %) y Rumanía (6,5 %), según el Notariado. Los Registradores sitúan a británicos, alemanes y neerlandeses en el podio del conjunto de 2025.
Cuánto paga
El no residente paga de media 3.242 €/m², un 76 % más que los 1.839 €/m² del comprador nacional. Además, el 12,22 % de las compras de extranjeros superó los 500.000 € en 2025, un máximo histórico según el Anuario de los Registradores (Alicante Plaza). Para una agencia, ese diferencial de precio se traduce en comisiones más altas por operación.
Dónde compra
El no residente se concentra en la costa mediterránea y las islas. En el segundo semestre de 2025, la Comunitat Valenciana reunió el 40 % de sus compras, Andalucía el 25,3 %, Cataluña el 8,7 %, la Región de Murcia el 7,8 % y Canarias el 7,4 %.
El turismo como embudo de compradores
España recibió 96,8 millones de turistas internacionales en 2025, un récord, con Reino Unido, Francia y Alemania como principales mercados emisores (INE, FRONTUR). Cada verano, una parte de esos visitantes vuelve a casa con la idea de comprar una segunda residencia. Ese flujo es el que alimenta, año tras año, la demanda de obra nueva en la costa.
Las zonas donde más se vende obra nueva al comprador internacional
Alicante es la provincia con mayor peso de comprador extranjero de España: el 43,29 % de sus compraventas de vivienda en 2025, más del triple de la media nacional del 13,82 %, según el Anuario 2025 del Colegio de Registradores (Alicante Plaza). Le siguen Málaga, Santa Cruz de Tenerife y Baleares.
| Zona | Peso del comprador extranjero (2025) | Dato clave para el agente |
|---|---|---|
| Costa Blanca (Alicante) | 43,29 % | 53.385 compraventas en 2025, tercera provincia de España; obra nueva a 2.682 €/m² |
| Costa del Sol (Málaga) | 32,80 % | Producto premium y comprador de alto poder adquisitivo; Málaga figura entre las seis provincias con más déficit de vivienda |
| Tenerife (Canarias) | 30,04 % | Canarias reunió el 7,4 % de las compras de no residentes en el 2.º semestre de 2025; la obra nueva tributa con IGIC en lugar de IVA |
| Baleares | 29,86 % | Mercado de precio alto y oferta muy limitada |
| Costa Cálida (Murcia) | n. d. en el anuario | Murcia concentró el 7,8 % de las compras de no residentes y una de las mayores subidas del precio pagado por extranjeros (+14,1 %) |
| Madrid | n. d. en el anuario | La provincia con mayor déficit de vivienda; demanda internacional más ligada a la residencia que a la segunda vivienda |
Fuentes: Registradores, Anuario 2025 (peso por provincia); Notariado, 2.º semestre de 2025 (reparto de no residentes y precios, vía Forbes); Banco de España (déficit por provincias).
Costa Blanca y Costa Cálida: el gran mercado de volumen
El sur de Alicante y el litoral de Murcia combinan precios todavía por debajo de otras costas, conectividad aérea con todo el norte de Europa y una comunidad internacional muy asentada. Es el mercado donde más agencias extranjeras envían compradores y donde la obra nueva rota con más rapidez.
Costa del Sol: ticket alto y comprador global
Marbella, Estepona, Mijas o Benalmádena atraen a compradores británicos, nórdicos, centroeuropeos y, cada vez más, estadounidenses, una de las nacionalidades que más crecieron en 2025 según el Notariado. El ticket medio es más alto y la comisión por operación también.
Marco legal y fiscal para el comprador internacional de obra nueva
Un extranjero puede comprar obra nueva en España con los mismos impuestos de compra que un residente, y sin restricciones por nacionalidad. Lo que cambia es la fiscalidad posterior si no reside en España.
| Concepto | Qué se aplica | Comentario |
|---|---|---|
| IVA (primera transmisión de vivienda nueva) | 10 % del precio | En Canarias se aplica el IGIC, con tipo general del 7 % (Funds Society) |
| Actos Jurídicos Documentados (AJD) | Porcentaje autonómico sobre la escritura | Varía según la comunidad autónoma |
| NIE | Obligatorio para escriturar | Se tramita antes de la firma, también mediante representante |
| Impuesto sobre la Renta de No Residentes | Tributa la renta del alquiler o, si no se alquila, una renta imputada | Tipo distinto para residentes en la UE/EEE y en terceros países |
| Cantidades entregadas a cuenta | Garantizadas por aval bancario o seguro | Obligación del promotor para las compras sobre plano |
El fin de la Golden Visa no frenó la obra nueva
La Ley Orgánica 1/2025 eliminó desde el 3 de abril de 2025 el visado de residencia por compra de inmuebles de 500.000 € o más (KPMG Abogados). Aun así, ese mismo año el 12,22 % de las compras de extranjeros superó el medio millón, un máximo histórico. El comprador de alto poder adquisitivo sigue llegando por el producto y el estilo de vida, no por el permiso de residencia.
El impuesto a no residentes extracomunitarios no afectaría a la obra nueva
En mayo de 2025, el Grupo Socialista registró en el Congreso una proposición de ley con un impuesto complementario de hasta el 100 % para compradores no residentes en la UE (BOCG). En abril de 2026 seguía sin aprobarse (VivendaNova), y varios juristas advierten de su posible choque con la libre circulación de capitales.
El matiz importante para el agente: tal como está redactado, el gravamen se aplicaría sobre transmisiones sujetas a ITP, no sobre la primera venta de vivienda nueva por una promotora, que tributa por IVA (The Conversation). Si llegara a aprobarse, la obra nueva quedaría como la vía natural de compra para el comprador extracomunitario.
Esta información es general y no sustituye el asesoramiento fiscal o jurídico de cada operación.
Riesgos del mercado español de obra nueva y cómo gestionarlos
Los riesgos de la obra nueva en España no están en la demanda, sino en la ejecución de cada operación. Un agente bien informado puede anticiparlos casi todos.
| Riesgo | Cómo se gestiona |
|---|---|
| Retrasos en licencias y entregas | Trabajar con promotoras que tengan licencia confirmada y comunicar al cliente plazos realistas desde el primer contacto |
| Ofrecer viviendas ya vendidas | Usar un catálogo con disponibilidad sincronizada con la promotora, no listas de precios en PDF desactualizadas |
| Cambios regulatorios (alquiler turístico, fiscalidad de no residentes) | Seguir la normativa autonómica y municipal y orientar al inversor hacia producto con uso permitido |
| Precios en máximos y menor accesibilidad | Ampliar el abanico de zonas y presupuestos para no perder al comprador que no encaja en una sola promoción |
| Tipo de cambio para compradores fuera del euro | Ofrecer calendarios de pago escalonados, habituales en la compra sobre plano |
| Comisiones poco claras o impagadas | Pactar la comisión por escrito y conocerla antes de presentar la vivienda |
La ralentización de la compra por no residentes en el segundo semestre de 2025 también merece seguimiento. El dato de fondo, sin embargo, sigue siendo el mismo: casi una de cada cinco viviendas se vende a un extranjero y la oferta nueva no da abasto.
Cómo acceder a la obra nueva española como agente: Habihub
El cuello de botella del agente no es el comprador, es el acceso ordenado al producto. Negociar promotora a promotora, perseguir listas de precios y pedir material sin marca de agua consume horas que no se dedican a vender. Ese es el problema que resuelve Habihub, una MLS internacional de obra nueva para agencias inmobiliarias.
| Cómo se accede a la obra nueva | Promotora a promotora | Portales inmobiliarios | Habihub |
|---|---|---|---|
| Volumen de producto | El que se consiga negociar | Solo lo que se anuncia | Más de 10.800 viviendas en España de 469 promotores (nov. 2026) |
| Disponibilidad | Listas que caducan | Sin garantía | Sincronizada con la promotora |
| Comisión | Se negocia en cada caso | No aplica | Visible antes de ofrecer la vivienda |
| Material para el cliente | Con marcas de agua o incompleto | Con la marca del portal | Fotos, planos y dossiers sin marca de agua |
| Integración con la web de la agencia | Manual | No | Feed XML para web y CRM |
| Compradores de otros países | No | No | Sícon el Sales Service |
Si la agencia está en España
El catálogo de obra nueva en España cubre la Costa Blanca, la Costa Cálida y la Costa del Sol, con precios y disponibilidad al día. La agencia vende directamente a la promotora y la comisión es íntegramente suya. Con 12 meses en la plataforma, también puede recibir compradores internacionales para su zona a través del Sales Service, y crear su propia red de agencias colaboradoras en otros países con Network.
Si la agencia está fuera de España
Una agencia de Polonia, Bélgica o Reino Unido accede al mismo catálogo y presenta las viviendas a su cliente con material profesional. Ella capta y cualifica al comprador; un agente local en España hace la visita, la reserva, la parte legal y la firma. La comisión se comparte, con hasta un 45 % para la agencia que envía al cliente, desde el primer día.
La red, en cifras
Según los datos públicos de la plataforma en noviembre de 2026, Habihub reúne 23.939 viviendas de obra nueva, 1.387 promociones activas y 551 promotoras en España, Portugal y Georgia, con 1.172 agentes vendiendo. El acceso a un mercado cuesta desde 50 € al mes, sin permanencia (Precios).
Para ver el catálogo con producto real de la zona en la que trabaja, cualquier agencia puede solicitar una demo de 30 minutos.
Fuentes
- INE · Índice de Precios de Vivienda, 2.º trimestre de 2026
- INE · Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad, año 2025
- INE · FRONTUR, diciembre y año 2025
- Banco de España, Informe Anual 2025 (vía Euronews)
- Banco de España, previsiones de octubre de 2026 (vía Artículo 14)
- Consejo General del Notariado, 2.º semestre de 2025 (vía Forbes España)
- Consejo General del Notariado, 1.er semestre de 2025 (vía HelpMyCash)
- Colegio de Registradores, Anuario 2025 (vía Alicante Plaza)
- Ministerio de Transportes, visados de obra nueva 2025 (vía Alimarket)
- Congreso de los Diputados · Proposición de Ley 122/000196 (BOCG)
- KPMG Abogados · Eliminación de la Golden Visa (LO 1/2025)
- The Conversation · El impuesto del 100 % a no residentes en la UE
- Habihub · Mercado España y Precios
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Preguntas frecuentes
¿Cuántas viviendas compran los extranjeros en España al año?
En 2025, los extranjeros firmaron 137.784 compraventas de vivienda ante notario: 71.155 en el primer semestre y 66.629 en el segundo, según el Consejo General del Notariado. Representan cerca del 18 % de todas las compraventas.
¿Dónde compran más vivienda los extranjeros en España?
En la provincia de Alicante, donde el 43,29 % de las compraventas de 2025 las hicieron extranjeros. Le siguen Málaga (32,8 %), Santa Cruz de Tenerife (30,04 %) y Baleares (29,86 %), según el Colegio de Registradores.
¿Qué impuestos paga un extranjero al comprar obra nueva en España?
Los mismos que un residente: el 10 % de IVA (7 % de IGIC en Canarias) más el impuesto de Actos Jurídicos Documentados de su comunidad autónoma. Si no reside en España, después tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
¿Sigue existiendo la Golden Visa en España?
No. La Ley Orgánica 1/2025 suprimió el visado por inversión inmobiliaria desde el 3 de abril de 2025. Quien ya lo tenía lo conserva durante su vigencia.
¿El impuesto del 100 % a extranjeros afecta a la obra nueva?
A abril de 2026 no se había aprobado. Además, según la proposición de ley presentada en 2025, no se aplicaría a la primera venta de vivienda nueva por una promotora, que tributa por IVA.
¿Puede un comprador extranjero comprar sobre plano sin viajar a España?
Sí. La reserva y el contrato de compraventa se pueden firmar a distancia y la escritura, mediante un apoderado con poder notarial. Las cantidades entregadas a cuenta deben estar garantizadas por aval bancario o seguro.
¿Cómo puede una agencia acceder a la obra nueva de muchas promotoras a la vez?
A través de una MLS de obra nueva como Habihub, que reúne en un solo catálogo más de 10.800 viviendas en España, con disponibilidad al día, la comisión visible y material sin marca de agua.
¿Puede una agencia extranjera vender obra nueva en España sin estar allí?
Sí. Con el Sales Service de Habihub, la agencia extranjera envía al comprador y un agente local hace la visita, la reserva y la firma. La agencia que envía al cliente recibe hasta el 45 % de la comisión.
